地产界崔永元胡景晖离职背后:直斥资本推高房租

发布时间:2018-08-25 04:31:48

地产界崔永元胡景晖离职背后:直斥资本推高房租

  (原标题:“地产界崔永元”胡景晖离职背后:直斥资本推高房租 住房租赁企业北京推12万套房)

  作别工作18年的我爱我家,创始元老胡景晖愤懑难消意难平。这场不欢而散,他自己同样始料未及。

  连续3个小时的问答,是胡景晖的谢幕表演。8月19日上午10点,北京通州宋庄同泽艺术馆的地下室里,胡景晖布置了一个简陋的个人沟通会现场。没有背景板,没有空调,三台风扇摇着头对着台上的胡景晖和台下的30家媒体,但他有话要说。

  在炮轰资本是租金暴涨的罪魁祸首,点名道姓批评二房东自如和蛋壳等之后,胡景晖出局了。是什么造成了胡景晖的罗生门?是链家董事长左晖暗示我爱我家董事长谢勇的封杀警告令,还是谢勇卸磨杀驴以防胡景晖功高盖主的狗血剧情,现在成了悬案一宗。

  胡景晖笔名叫“胡一刀”,来自武侠小说《雪山飞狐》。他的离职,正搅和得房产中介江湖天翻地覆。这一次,资本再次成为众矢之的,并促使北京市政府主管部门对住房租赁企业提出“三不得”原则及稳定租金的相关指导意见。

  据时代周报记者了解,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业已共同承诺落实“三不得”要求,并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

  “未来3个月,自如将保证收出房两端价格稳定,供给平稳,为北京市场提供新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应)。”自如方面8月20日晚间回复时代周报记者称,他们新增投放市场的房源会维持租金不涨,此外,全国9城续约房源涨幅不超过5%。”

  从行业“元年”到集中爆发,从粗线条轮廓到精细化运营,从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市,从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行,短短时间里,长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

  有进退有生死、有等级有层次,长租公寓内部亦江湖初成。进入这个行业不难,难在做大并持续盈利。如何保持冷静和独立思考?行业商业模式的演进又会如何?

  8月17日上午,原本要去杭州出差的胡景晖改变了行程,他在北京专门召开了电话会,试图揭开近期房租上涨背后的真相。

  “以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源,人为抬高收房价格,”面对一众媒体和投资机构,胡景晖丝毫没有避讳,他断言,“这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。”

  这波房租上涨声浪,早在8月10日前后就已发酵。在链家旗下贝壳研究院的一份报告中,今年7月的北京租赁市场格外火热,成交量环比增长了19.2% ,1平方米月租金91.5元环比上涨了2.2 %。

  其中,东城、西城、海淀和朝阳四区分别以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四,而租金涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到36.1 %、28.4 %、24.5 %。

  有业内人士戏称,每隔半年,中介之间都有一场硬仗要打,风雨无阻。“行业在进步,拳头变成了嘴仗。”贝壳研究院的这份数据迅速被中原地产、我爱我家等挑出了毛病,他们将房租上涨的矛头毫不犹豫地指向了链家的拳头产品自如等。

  一篇名为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的贴子,更是将自如、蛋壳这两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖。在此之前,也有人将高房价的矛头指向过链家,戏谑称“调控就是调链家”。

  左晖之于链家,胡景晖之于我爱我家,都不仅仅是企业的代言人,更是中介行业的意见领袖。胡景晖没想到的是,“上午10点半散会,中午就有记者写出新闻来。下午1时22分,谢勇就找我谈话。他把我叫到办公室,一顿臭骂”。

  今年2月,昆百大A宣布完成对我爱我家的股权收购,促其“曲线上市”,成为房产中介行业的“第一股”。原昆百大A控制人谢勇也正式承接起我爱我家集团董事长、总裁的新身份。彼时,胡景晖位列我爱我家高管名单第七名。

  在臭骂胡景晖之前,谢勇和左晖已经通了电话。这通神秘电话之后,胡景晖迎来的是长达4个小时的“末日审判”。

  “谢勇两次告诉我,左晖让他管好我的嘴,管不住的话,链家将会在舆论上对我爱我家公开开战。”胡景晖接到了封杀令,他说谢勇给了他两个方案:其一,放长假休息,换句话说就是出局;其二,去管研究院和海外业务。随后,我爱我家调整了胡景晖的权限,禁止他代表公司发声,并不再负责公司品牌事务。

  胡景晖作出了选择,他在次日(8月18日)清晨9点发布了离职信,称“因众所周知的原因,在关键时刻,被干净切割了,会辞去我爱我家的所有职务”。

  左晖迅速发声撇清关系。8月18日中午,左晖公布和谢勇的聊天记录,称电话是谢勇主动打给他的,他不希望行业内斗,同样也对我爱我家内部事情没有任何观点。当天晚上,胡景晖和左晖通了30分钟电话,他再度以人格担保来否认威胁论。

  没有电话录音,一些内容没有办法佐证。自始至终,谢勇没有任何公开表态。他只在小范围内讲过一句,“清者自清”。

  胡景晖已是自由身,但他依旧质疑左晖,“在左晖的逻辑里,贝壳和自如都是对的,他有自己的战略构想。但我认为他可能跑偏了,现在改还来得及”。

  “一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但他们仍坚持包装后高价出租,以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖称,运营企业不顾及房屋租赁市场长期稳定发展和租客的利润,超出正常市场规律,收房、重修房。这种情况下,如果再继续高价收房、重装修,继续违规的N+1出租,资金链断裂,业主收不到房租,就会驱赶承租人,后果比P2P爆仓还要严重。

  所谓N+1模式,通俗来讲是二居室通过改造变三居室,三居室变四居室,在一段时间内,N+1模式是为解决房源供不应求,增加房源的重要方式。去年起,北京在整治中将自如的隔断房敲除。目前,N+1模式是二房东实行的重要发展模式。

  以北京东四环外的70平方米左右的两室一厅为例,通常租金是7800元/月,不包括管理服务费费(每年一交,通常为一个月房租),但通过N+1模式可租到9000元。

  乐派(中国)公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏表示,“N+1模式造成了租赁价格的增长和大家争抢房源的入口,因为只有N+1才能把房量的规模做出来,规模做出来,才有更多的资本、金融投进来,填补这个‘坑’,N+1模式是造成这个问题的核心点”。

  胡景晖直指的就是资本。近两年,资本高调出现在各行各业,通常的玩法是烧钱,冲规模,重增长。这片泛着金光的租赁蓝海,同样让大批资本蜂拥而来。

  以自如为例,今年1月,自如获得40亿元A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。

  这是长租公寓领域截至目前最大融资额,左晖称:这一天是“自如的成人礼”。自如CEO熊林迅速公布了军令状,2018年上半年自如管理公寓超过70万间,今年的目标是突破100万间。

  除此之外,自如还获20亿元储架式ABS发行额度;绿城获40亿元住房租赁专项公司债获批;保利发行国内首单房企租赁住房REITs;龙湖发行第一期30亿元住房租赁专项债券;建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议;新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。

  “资本在亮出獠牙,本来供需结构就紧张,长租公寓企业正在放大这种紧张,大量的资本在进入,可以形成垄断性租金,”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说,这些大量的资本进入的是存量改造,只是通过升级或者分割获得投资溢价,获得差价,会直接拉涨租金。当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%。

  有房企代表则表示,“资本的思维方式是先做流量,不管赚不赚钱先成为头部企业,形成一定规模的垄断和声势。他们在初期会大幅提升租金去抢房源,抢占市场,就给市场传递了涨价的信号”。

  然而,长租公寓的利润结构,决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业,对已经进场和试图进场的玩家而言,依然有高风险考验。

  华兴资本根据一系列数据,对长租公寓行业的息税前利润率做了敏感性分析。他们得出的结论是, 55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点,“无论是资源获取端还是运营管理端,市场参与者都行走在刀刃上,稍有不慎都将无利可图,赔本出场”。

  “市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来,高价收房是在“干傻事”,重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,“2018年将是长租公寓的死亡之年”。

  竞争在加剧,市场也在试错。与资本赛跑,就意味着有人吃肉有人阵亡。自2017年以来,至少有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家长租公寓企业宣布倒闭。

  8月17日,北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出“三不得”和“三严查”。

  其中包括住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。

  与此同时,北京相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,并提出“三严查”:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

  张大伟表示,“约谈自如等企业是调控的开始,预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。实际上,住建部从年初就开始关注资本对租金的影响”。

  “从民生属性看,租金的重要程度要大于房价,政府应加强对租金水平的管理。” 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,当前,热点城市中很大一部分群体通过租赁市场解决住房问题。要建立租赁市场监管体系,增加平价房源供给。

  事实上,党的十九大以来,住建部曾在多个会议提出,要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

  据时代周报记者多方了解,目前,住建部正在加快建立这一体系,并细化评价单元,对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。

  这就意味着,评价体系中,“房价”将不再是惟一的指标和参数,租房市场、共有产权房的居住满意程度,也可能作为评价地方政府调控成效的指标之一。

  自如方面迅速给出回应,称“不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力;其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。”

  “过去十年,北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰,9月进入下行,无一例外;租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关,以今天中国一线城市的租住供需看,已经完全进入市场化阶段,” 自如CEO熊林称,

  今天中国一线%以上的人口需要租房,比例仍会上升,租房供应的核心要依靠个人房源,这导致客户和业主两端都极其个性化,存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。但经过6年发展,租赁机构化占比也不足3%,自如在北京占比也不过8%,自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。

  约谈的作用是立竿见影的。据时代周报记者了解,北京市房地产中介协会在19日召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

  其中,自如8万间,相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间,总计125725间。